Formulaire 111 MyMinfin : TVA de 6 % pour la démolition-reconstruction

Le régime permanent de TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction est désormais une réalité en Belgique. Pour en profiter en tant que maître d’ouvrage ou vendeur, il faut introduire un formulaire 111 MyMinfin adapté à la situation du projet.

Un régime permanent pour la démolition-reconstruction

Le régime permanent organise l’application d’un taux réduit sur les opérations où un bâtiment est démoli puis reconstruit en logement d’habitation situé en Belgique. Il s’applique à différents types d’opérations, qu’elles soient portées par des personnes physiques ou des sociétés.

Pour les entreprises de construction, les promoteurs immobiliers et les sociétés patrimoniales, ce taux réduit influence directement le coût de revient, la marge et la politique de prix. L’enjeu n’est pas seulement technique : il s’agit d’un paramètre structurant dans la décision d’investir ou non dans un projet de démolition-reconstruction.

Rôle du formulaire 111 MyMinfin

Le formulaire 111 MyMinfin est le support par lequel le maître d’ouvrage ou le vendeur déclare officiellement que le projet répond aux conditions du régime permanent et qu’il souhaite appliquer la TVA à 6 %. Sans cette déclaration, l’administration n’a pas la preuve que le dossier est placé sous ce régime.

Plusieurs formulaires 111 existent, en fonction de la destination du logement reconstruit. On distingue notamment des modèles pour :

• un logement occupé par le maître d’ouvrage ;

• un logement donné en location dans le cadre de la politique sociale ;

• un logement livré après démolition et reconstruction ;

• un logement destiné à la location privée de longue durée.

Choisir le formulaire adéquat est essentiel. Une déclaration qui ne correspond pas à la réalité de l’affectation du bien peut conduire à une remise en cause du taux réduit. L’enjeu est donc autant documentaire que fiscal.

Procédure dans MyMinfin

L’introduction du formulaire 111 se fait via le portail MyMinfin, au moyen d’une identification électronique comme l’eID ou itsme.

En pratique, les étapes sont les suivantes :

• se connecter à MyMinfin ;

• ouvrir la rubrique « Mes interactions » ;

• cliquer sur « Remplir un formulaire » ;

• sélectionner le thème « TVA » pour afficher les formulaires disponibles ;

• choisir le formulaire 111 correspondant à la situation du projet ;

• compléter les données demandées puis envoyer le formulaire.

Après l’envoi, un accusé de réception est généré dans la rubrique « Mes documents ». Ce document doit être conservé dans le dossier TVA du projet et peut être rapproché des contrats et de la facturation pour démontrer, en cas de contrôle, que les formalités ont été respectées.

Tolérance et date limite pour les déclarations manquantes

Au moment de l’entrée en vigueur du régime permanent, il n’était pas encore possible d’introduire les déclarations via MyMinfin. L’administration a donc mis en place une tolérance : le taux réduit pouvait être appliqué à condition de mentionner la référence au régime sur les factures et, le cas échéant, dans le compromis ou l’acte authentique.

Cette tolérance s’accompagne toutefois d’une obligation de régularisation. Les formulaires 111 sont désormais disponibles dans MyMinfin et les maîtres d’ouvrage ainsi que les vendeurs doivent introduire les déclarations manquantes pour les opérations couvertes par cette tolérance. La date limite fixée est le 31 janvier 2026.

En pratique, tout chantier pour lequel la TVA à 6 % a été appliquée sous le régime permanent en se fondant sur la tolérance doit être passé en revue. Si aucun formulaire 111 n’a encore été introduit, il faut le faire avant cette échéance pour éviter que l’avantage ne soit remis en cause.

Dans la plupart des cas, un formulaire 111 MyMinfin doit être introduit pour les opérations visées par le nouveau régime. Certaines situations couvertes par des régimes antérieurs peuvent toutefois continuer à bénéficier du taux réduit sans nouvelle déclaration, lorsque l’administration le prévoit explicitement.

Points d’attention pour les entreprises et les promoteurs

Pour les indépendants, sociétés et promoteurs actifs dans la démolition-reconstruction, quelques réflexes sont à adopter :

• dresser la liste des projets de démolition-reconstruction pour lesquels la TVA à 6 % est appliquée ou envisagée ;

• vérifier, pour chaque chantier, qu’un formulaire 111 MyMinfin a bien été introduit et qu’il correspond à la destination réelle du logement ;

• identifier les dossiers qui ont bénéficié de la tolérance et s’assurer que les déclarations manquantes seront introduites avant le 31 janvier 2026 ;

• intégrer l’impact du taux réduit dans les budgets, plans financiers et simulations de rentabilité.

L’expert-comptable est le partenaire idéal pour sécuriser ces points : il contrôle l’éligibilité des projets, veille à la cohérence entre la forme juridique choisie, les contrats, la facturation et les formulaires 111, et documente correctement le dossier TVA. Cette approche limite le risque de régularisations ultérieures et permet aux dirigeants de prendre des décisions immobilières en ayant une vision claire du cadre fiscal.

David Bultreys