top of page
Rechercher

Immobilier et TVA en Belgique : régime cocontractant (autoliquidation) et obligations des entreprises

Photo du rédacteur: David BultreysDavid Bultreys

DB Accounting - Expertise Comptable et Fiscale Travaux immobiliers et TVA cocontractant en Belgique

Le régime TVA cocontractant, également connu sous le nom d’autoliquidation, est un mécanisme spécifique s’appliquant aux travaux immobiliers réalisés entre assujettis en Belgique. Il permet de simplifier la gestion de la TVA tout en garantissant le paiement correct de cette taxe. Ce guide complet explore qui doit l’appliquer, les types de travaux concernés, les obligations en matière de facturation, ainsi que les règles générales de TVA applicables aux travaux immobiliers.



1. Qu’est-ce que le régime TVA cocontractant ?



Le régime TVA cocontractant consiste à transférer la responsabilité du paiement de la TVA au preneur des travaux, plutôt que de la faire facturer par le prestataire. Ce mécanisme vise à éviter les fraudes et à simplifier les transactions fiscales entre entreprises.


Qui doit l’appliquer ?


Le régime s’applique uniquement dans les cas suivants :


  • Les travaux sont réalisés entre deux assujettis enregistrés à la TVA en Belgique.

  • Les deux parties sont tenues de déposer des déclarations TVA périodiques (mensuelles ou trimestrielles).


Sont concernés :


  • L’assujetti ordinaire (entreprises, indépendants).

  • L’assujetti mixte (partiellement soumis à la TVA).


Sont exclus :


  • L’assujetti franchisé (petites entreprises bénéficiant d’une franchise de TVA).

  • L’assujetti non établi en Belgique, sauf exceptions spécifiques.

  • L’assujetti exonéré (activités médicales, éducatives, etc.).



2. Quels types de travaux sont concernés par l'autoliquidation ?



Le régime TVA cocontractant s’applique principalement aux travaux immobiliers définis à l’article 20 de l’Arrêté Royal n°1 (repris à la fin de cet article).


Cela inclut notamment :


  1. Travaux liés à des bâtiments :


    • Fourniture et fixation d’éléments pour :

      • chauffage central ou climatisation ;

      • installations sanitaires (éviers, armoires de salle de bain) ;

      • installations électriques (hors luminaires et lampes) ;

      • détection incendie, alarme anti-vol, téléphonie intérieure ;

      • volets, persiennes et stores extérieurs.


  2. Revêtements muraux et de sol :


    • Fourniture et placement de carrelages, parquets, tapis, etc.


  3. Services associés :


    • Réparation, entretien et nettoyage des installations mentionnées ci-dessus.

    • Mise à disposition de personnel pour ces travaux.


Exemples concrets :


  • Rénovation complète d’une salle de bain avec installation de sanitaires fixes.

  • Pose de parquet massif nécessitant un découpage sur place.



3. TVA et travaux immobiliers : où est localisée la prestation ?



La TVA est due dans le pays où se situe le bien immobilier. Ainsi :


  • Si le bien est en Belgique, la TVA belge s’applique, quelle que soit la localisation du prestataire (Belgique, France, ou autre pays).

  • Les prestataires étrangers doivent se conformer aux règles belges ou travailler sous le régime d’autoliquidation.



4. Quelle mention obligatoire sur les factures ?



Lorsque le régime TVA cocontractant s’applique, la facture émise par le prestataire doit inclure la mention légale suivante :"Autoliquidation". Cette mention indique clairement que le preneur est responsable de déclarer et payer la TVA.



5. Quels taux de TVA pour les travaux immobiliers ?



Les travaux immobiliers en Belgique peuvent être soumis à différents taux de TVA :


  • 21 % (taux normal) : applicable à la plupart des travaux.

  • 6 % (taux réduit) : réservé à certains travaux réalisés sur des habitations privées de plus de 10 ans, comme l’isolation, le chauffage, ou les rénovations.


Attention : les conditions pour bénéficier du taux réduit doivent être scrupuleusement respectées. N’hésitez pas à consulter un expert pour vérifier votre éligibilité.



6. Sanctions en cas de non-respect



Le non-respect des règles du régime cocontractant peut entraîner :


  • des amendes administratives ;

  • des intérêts de retard ;

  • le refus de déduction de la TVA si les factures ne respectent pas les mentions légales ou si les déclarations sont incorrectes.



7. Pourquoi choisir DB Accounting pour gérer vos obligations TVA ?



Chez DB Accounting, nous accompagnons les entreprises dans la gestion de leurs obligations fiscales et comptables. Nos experts vous aident à :


  • vérifier l’éligibilité au régime TVA cocontractant ;

  • gérer l’autoliquidation et les obligations administratives ;

  • optimiser vos déclarations périodiques et éviter les erreurs coûteuses.



Références aux articles juridiques applicables



Pour une compréhension complète et une conformité stricte avec les règles de TVA en Belgique, voici les articles juridiques pertinents concernant les travaux immobiliers et le régime cocontractant :


  1. Code de la TVA belge :


    • Article 19, §2 : définit les travaux immobiliers comme les opérations liées à des biens immobiliers par nature ou par destination.

    • Article 20, §2 : détaille les types de travaux immobiliers soumis au régime TVA cocontractant, incluant la fourniture et la fixation d’équipements (chauffage, sanitaire, électricité, etc.).


  2. Arrêté Royal TVA n°1 :


    • Article 20, §2 : expose les travaux immobiliers soumis au mécanisme d’autoliquidation, tels que les opérations comportant à la fois fourniture et placement.

    • Article 51, §2, 5° : introduit le régime cocontractant, précisant que la TVA est autoliquidée par le preneur des travaux.


  3. Directive 2006/112/CE du Conseil de l’Union européenne :


    • Cette directive européenne harmonise les règles de TVA entre États membres et établit les bases pour la localisation de la taxation des prestations de services liés à l’immobilier.


Ces articles juridiques constituent la base légale pour déterminer les obligations TVA applicables aux travaux immobiliers en Belgique.


Il est fortement recommandé de se référer à un fiscaliste tel que DB Accounting pour clarifier toute situation spécifique ou pour répondre à des cas complexes.



§ 2 de l'article 20 de l'Arrêté royal n°1 :



"tout travail immobilier au sens de l'article 19 par. 2, du Code.

Sont également visés, dans la mesure où ils ne sont pas des travaux immobiliers :

1° toute opération comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment :

a) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de chauffage central ou de climatisation, en ce compris les brûleurs, réservoirs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière ou aux radiateurs;

b) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation sanitaire d'un bâtiment et, plus généralement, de tous appareils fixes pour usages sanitaires ou hygiéniques branchés sur une conduite d'eau ou d'égout;

c) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation électrique d'un bâtiment, à l'exclusion des appareils d'éclairage et des lampes;

d) de tout ou partie des éléments constitutifs d'une installation de sonnerie électrique, d'une installation de détection d'incendie et de protection contre le vol, d'une installation de téléphone intérieure;

e) d'armoires de rangement, éviers, armoires-éviers et sous-éviers, armoires-lavabos et sous-lavabos, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine ou une salle de bain;

f) de volets, persiennes et stores placés à l'extérieur du bâtiment;

2° toute opération comportant à la fois la fourniture et le placement dans un bâtiment de revêtements de mur ou de sol, qu'il y ait fixation au bâtiment ou que le placement ne nécessite qu'un simple découpage, sur place, aux dimensions de la surface à recouvrir;

3° tout travail de fixation, de placement, de réparation, d'entretien et de nettoyage des biens visés au 1° ou 2° ci-avant.

Est aussi visée la mise à disposition de personnel en vue de l'exécution d'un travail immobilier ou d'une des opérations visées au 1°, 2° ou 3° ci-avant."



bottom of page