Investir dans l’immobilier : en privé ou via une société ?

L’immobilier reste une solution prisée pour diversifier et consolider son patrimoine. Lors de l’acquisition d’un bien, une question cruciale se pose : vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société ? Ce choix dépend de plusieurs facteurs tels que la fiscalité, la stratégie patrimoniale, la transmission et la rentabilité à long terme.

Achat en nom propre

Fiscalité des loyers

Si le bien est loué à des particuliers à usage privé, les revenus immobiliers sont taxés sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, ce qui reste souvent plus avantageux que la taxation sur les loyers réels. En revanche, si le locataire est une entreprise ou un professionnel, le loyer réel est imposé après déduction des frais réels.

Plus-values exonérées dans certains cas

Les plus-values sur immeubles privés sont exonérées si la revente intervient après 5 ans de détention. En cas de revente dans un délai plus court, une imposition peut s’appliquer (16,5 % ou 33 %, selon les cas).

Transmission simplifiée

La détention en personne physique facilite la transmission aux héritiers. Les droits de succession peuvent être réduits grâce à des abattements ou exonérations régionales, notamment en cas de bien affecté à l’habitation principale.

Achat via une société

Déductibilité des charges

L’acquisition via une société permet de déduire fiscalement la plupart des frais : intérêts d’emprunt, frais d’entretien, amortissements, etc. Les loyers sont imposés à l’impôt des sociétés (20% ou 25 %), ce qui peut être avantageux si la société est en phase d’investissement.

Plus-values taxées à l’ISOC

La plus-value réalisée à la revente est soumise à l’impôt des sociétés. Toutefois, la valeur d’achat amortie sur plusieurs années réduit la base imposable. Cela permet de lisser l’impact fiscal dans le temps.

Transmission via actions

La transmission ne porte pas sur le bien lui-même mais sur les actions de la société. Cela nécessite une planification plus poussée, notamment au regard des droits d’enregistrement et de succession.

Éléments complémentaires à prendre en compte

Responsabilité limitée

La société offre généralement une protection du patrimoine personnel en limitant la responsabilité de l’investisseur aux apports effectués.

Accès au financement

Les banques sont généralement plus exigeantes en cas d’achat via société, avec parfois un taux d’intérêt plus élevé ou des garanties supplémentaires.

Conclusion

Le choix entre une acquisition en nom propre ou via une société dépend du profil de l’investisseur, de ses objectifs patrimoniaux, de l’usage du bien et du cadre fiscal applicable. Une analyse personnalisée est indispensable pour opter pour la structure la plus efficiente à long terme.

DB Accounting peut vous accompagner dans cette réflexion afin d’évaluer les options les plus adaptées à votre situation et les mettre en œuvre concrètement.

David Bultreys